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不動產委託銷售契約可否隨時終止?

安怡小姐於九十一年十二月十五日就其所有房地產與旺旺仲介公司簽訂不動產委託銷售契約書,約定委託銷售金額為新台幣一千萬元,委託期間自九十一年十二月十五日起至九十二年三月十五日止,並約定「甲方(安怡小姐)於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者,應視為甲方違約,並應給付乙方(旺旺仲介公司)原委託售價的百分之四金額為違約金」。嗣於九十二年二月二十日,因另有人人仲介公司表示已有買主願買,安怡小姐遂經人人公司仲介於二月二十五日將房地出售予該買主,並同日致函旺旺仲介公司終止委託銷售契約,(隔日到達)並於九十二年三月五日辦理所有權移轉登記,旺旺仲介公司以安怡小姐違反不動產委託銷售契約之約定,請求安怡小姐給付四十萬元之違約金,有無理由?如旺旺仲介公司在安怡小姐終止契約前已覓有買主,安怡小姐是否仍得終止委託銷售合約?

解析:

一、本件不動產所有人安怡小姐於將房地委託旺旺仲介公司銷售後,於委託銷售期間另有他人願買,是否可以終止委託銷售契約?要不要負違約責任?而仲介公司於委託期間已覓有買主,安怡小姐可否拒絕訂立完成契約?而違約條款乃為避免當事人意圖惡意規避應盡義務,俾保障當事人之權益而定,此為法所允許,亦為委託人訂約時明知且同意,是否不論何種原因,只要於委託期間內出售,即需付給仲介費用或違約金?

二、依民法第五百六十五條規定:「稱居間者,係指當事人約定,一方為他方報告訂約機會或為訂約之媒介,他方給付報酬之契約。」查房屋仲介銷售屬居間行為,而該委託銷售契約則屬委任之法律關係,委任人雖有依第五百四十九條第一項約止委任契約之權,但應特別注意同條第二項「當事人之一方,於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。」規定之適用。按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限,始得請求報酬,但委託人為避免報酬之支付,故意拒絕訂立該媒介就緒之契約,而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者,依誠實信用原則,仍應支付報酬。

三、安怡小姐於九十二年二月二十五日向旺旺仲介公司為終止不動產委託銷售契約之意思表示,如當時旺旺仲介公司尚未找到任何欲購買系爭房地之買之之事實,則安怡小姐並無為避免支付報酬而故意拒絕訂立已媒介就緒之契約之情形,安怡小姐對旺旺仲介公司所為總止契約之意思表示,依法已生終止契約之效力;但如於安怡小姐終止委託銷售契約前,旺旺仲介公司已找有買主,只待安怡小姐與買方成立買賣契約時,並為安怡小姐所知情,則安怡小姐如逕為終止委託銷售契約,可認有違誠信原則,而認其終止契約不生效力。仍應支付旺旺仲介公司仲介報酬費。

四、故以本件而論,委託銷售契約期間至九十二年三月十五日止,而安怡小姐於九十二年二月二十五日透過人人仲介公司與買家就房地簽定不動產買賣契約,是否已違反不動產委託銷售契約條款所定「甲方於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者」之情形?按雙方訂立之委託銷售契約書條款已規定:「甲方(安怡小姐)於委託銷售期間內自行出售或由第三者介紹成交者,應視為甲方違約,並應給付乙方(旺旺公司)原委託售價的百分之四價金為違約金」,該契約雖經安怡小姐依法於九十二年二月二十六日終止,然終止日前,安怡小姐既於銷售契約期間內另售他人,依雙方契約,安怡小姐仍應支付旺旺仲介公司仲介費,始符誠信。

綜上說明,時下時有委託人於委託銷售合約書簽訂後,在仲介公司努力媒介覓有買主情況下,竟為求減免仲介費用之支出,蓄意製造諸多假象,私下與買主串連作假,不僅違約更違誠信原則,實不足取。