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項目符號 在他人土地上之養殖池,能否主張法定地上權存在?(文/何曜男  律師)

甲以所有土地乙筆提供擔保向他人借款,屆期未還,經抵押權人聲請拍賣,由乙拍定購得,而土地上有甲於設定抵押前設置之鋼筋水泥構造養殖池及之後才設置之固定式飼料儲藏倉二座未經聲請併為拍賣,拍定人乙可否以甲為無權占有,主張拆除地上物交還土地?甲得否主張有法定地上權存在?

解析:

一、 拍定人 乙主張甲為無權占有,請求拆除養殖池及飼料倉,需視二者是否為建築物(工作物),及有無法定地上權而定:

(一)按「土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其 地租由當事人協議定之,協議不諧時,得聲請法院定之」,民法第八百七十六條第一項定有明文。於本案例中,應先釐清養殖池及固定式飼料儲藏倉是否為建築物,按建築法第四條規定:「本法所稱建築物,為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」。又同法第七條規定:「本法所稱雜項工作物,為營業爐灶、水塔、瞭 望台、廣告牌、散裝倉、廣播塔、煙囪、圍牆、駁嵌、高架遊戲設施、游泳池、地下儲藏庫、建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節、昇降設備、防空避難、污物處理及挖填土石方等工程」。則建築法第四條所規定之建築物,除定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物外,自包括同法第七條所規定之雜項工作物,故應可認為本案例之養殖池及飼料倉亦屬建築物之範圍,且均屬土地所有權人甲所有。

(二)而依民法第八百七十六條第一項之法定地上權,須以該建築物於土地設定抵押時業已存在,並具相當之經濟價值為要件。查該法條之立法目的,在使土地及土地上之建築物,得獨立而為抵押權之標的物。若土地及土地上之建築物,屬於一人所有時,得衹以土地或建築物為抵押權之標的物。而拍賣之物為抵押之土地時,其建築物之所有人,視為取得地上權人,仍得以其建築物利用其土地;拍賣之物為抵押之建築物時,其拍定人視為取得地上權人,使得利用其土地,不致因抵押物拍賣結果,該非抵押物形成無權占有或因而導致地上物須拆除之情事,以維護社會經濟。本案例之飼料儲藏倉,係建築於設定抵押權之後,於抵押權設定當時尚未存在,即非屬可成立法定地上權之建築物,且其價值無幾,雖予拆除,於社會經濟亦無甚影響。而養殖池部分,係建於設定抵押權之前,參照前揭說明,甲可主張以在他人土地上有工作物,而使用其土地之地上權存在,且其情形符合民法第八百七十六條第一項之規定,乙即不得主張甲為無權占有,而請求甲交還養殖池占用部分之土地。

二、不過本案例需注意一點,即如本案之土地屬農業用地,參照司法院大法官會議第四○八號解釋:「民法第八百三十二條規定,稱地上權者,謂以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權。故設定地上權之土地,以適於建築房屋或設置其他工作物或種植竹林者為限。‥‥土地法第八十二條前段規定,凡編為某種使用地之土地,不得供其他用途之使用。占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者,性質上既不適於設定地上權,‥‥」之意旨,即無成立法定地上權之餘地,甲自不得再以有法定地上權存在為抗辯理由,而應交還土地予乙。