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為兒女置產之自保之道(文/李翔)

小明二十二歲時，結識了一位剛滿二十歲的女友，旋即不久即論及婚嫁，可惜因經濟不景氣，每月所得僅供糊口而已，收入窘迫的他，自無法置產成家。小明的媽不忍小明為此發愁，經朋友介紹以新台幣貳佰萬元之價位，現金購得三房公寓乙棟贈與小明，並登記在小明之名下。

在進行移轉過戶登記之程序時，小明的媽突然想到，萬一小明將來交到壞朋友而不務正業，在缺錢的情形下，不知會不會將房屋抵押予金融銀行或私人借貸，甚至逕而將該屋出售，憂心之際，卻又不知該如何預防？

解析：

就此例，其實預防之方式甚多，相信讀者也略知一二，茲例舉幾種一般常見之方式，並分述其利弊如下：

一、扣押權狀：

這一招大概是最常用的方法，也是民間借貸金主放款的標準程序及手段之一。使用者大致都心想權狀在手(一般都會一併預先收取所有權人之印鑑證明書並先行蓋妥移轉過戶所需之書表)，定可箝制所有權人有處分或設定負擔的作為，且縱使所有權人親往地政事務所謊稱遺失而申辦書狀補發登記，依現行規定須公告三十天，而在這三十天期間，憑著預先蓋妥之書表，金主搶先辦理過戶登記絕對是綽綽有餘。

利端：免經法院督促程序或強制執行程序，即可立即獲致產權。

弊端：若所有權人已申辦權狀遺失補發登記，自登記申請之時起，就已無法辦理所有權移轉登記，且扣押權狀係屬權利質押，法院早有判例認其行為無效，只要所有權人提出告訴，扣押人幾以敗訴收場。

二、設定抵押：

先設定抵押權，因其抵押權順位在前，且又為私人設定，一般銀行多無核貸慾望，且此法可使該標的無多餘殘值可再向他人或銀行借貸。

利端：即使小明對外負有債務而遭案外人查封，小明的媽仍有優先受償之權利，不至血本無歸。

弊端：須多負擔政府之設定規費(依設定金額千分之一計算)及委託地政士辦理設定登記之服務費。

三、預告登記

依土地法第七十九條之一之規定，預告登記係為聲請保全下列三種請求權而可為之：

  1、關於土地權利移轉或其消滅之請求權。

  2、土地權利內容或次序變更之請求權。

  3、附條件或期限之請求權。

故小明的媽可以此預告登記之方式，以自己為預告登記之登記名義人，設定預告登記保全該產權。

利端：小明欲處分該產權，必須由小明的媽出具印鑑辦理塗銷預告登記後始可移轉，且土地權利上設有預告登記(限制登記之一種)，縱向金融銀行借貸，金融銀行也會要求待塗銷預告登記後，始行放款。

弊端：預告登記之效力無法對抗強制執行。

四、        交付信託

信託是目前較為新穎的觀念，稱信託者，謂委託人將財產權移轉或為其他處分，使受託人依信託本旨，為受益人之利益或為特定之目的，管理或處分信託財產之關係。概分為私益信託(又可分為自益信託與他益信託)及公益信託。

本案可以小明為委託人，小明的媽為受託人，辦理自益信託，並約定小明的媽有處分該信託財產之權。

利端：受託人小明的媽能實際掌有對該標的之管理處分權。

弊端：小明可隨時終止信託關係，而自由處分其財產。

結論：

由此可知，上述四大方法之使用端賴案件性質如何而定，每一種方式均有利、弊兩種情形，絕非任意使用一式，即可放諸四海皆準。

以此案而言，即然小明的媽有如此多的顧慮，依案例所述之情形，即要防止小明私自處分其產權，又要杜絕小明以該標的作為擔保品，而逕自向他人借貸之欲望。設定抵押該是最釜底抽薪的方法。因為，其他幾種方法，均可依小明之意志任意變更成小明的媽所不欲見到之結果，換言之小明的媽採取此法，雖僅能消極的取得優先受償之權，無法積極的鞏固產權，但可確保購屋初期已支付之價金尚不致有太大損害。